Ako vypočítať výnos pri krátkodobom prenájme

Krátkodobý prenájom (napríklad cez platformy ako Airbnb alebo Booking) môže priniesť výrazne vyšší výnos než klasický dlhodobý prenájom. Zároveň však prináša viac premenných, ktoré treba pri analýze investície zohľadniť.

Preto je pri investícii do nehnuteľnosti určenej na krátkodobý prenájom dôležité správne vypočítať skutočný výnos.

Rozdiel medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom

Pri dlhodobom prenájme investor väčšinou pracuje s fixným mesačným nájmom. Pri krátkodobom prenájme však príjem závisí od:

ceny za noc
obsadenosti nehnuteľnosti
sezónnosti
prevádzkových nákladov

Práve obsadenosť je kľúčová premenná, ktorá výrazne ovplyvňuje výsledný výnos.

Základný výpočet príjmu

Pri krátkodobom prenájme sa ročný príjem najčastejšie počíta nasledovne:

Ročný príjem = cena za noc × počet prenajatých nocí za rok

Príklad:

cena za noc: 120 €
obsadenosť: 70 %
počet nocí v roku: 365

Počet prenajatých nocí:

365 × 0,70 = 255 nocí

Ročný príjem:

120 × 255 = 30 600 €

Náklady pri krátkodobom prenájme

Na rozdiel od dlhodobého prenájmu má krátkodobý prenájom viac prevádzkových nákladov. Medzi najčastejšie patria:

upratovanie
správa rezervácií
provízia platformy
energie
údržba a servis

Pri realistickej analýze sa preto odporúča počítať s nákladmi približne 20 až 40 % z príjmu.

Prečo analyzovať aj obsadenosť

Obsadenosť sa môže výrazne líšiť podľa lokality, sezóny alebo konkurencie. Preto je rozumné modelovať viac scenárov:

konzervatívny scenár – 50 % obsadenosť
realistický scenár – 65 až 70 % obsadenosť
optimistický scenár – 80 % a viac

Takáto analýza pomôže investorovi pochopiť, aký výnos môže očakávať v rôznych situáciách.

Praktické investičné kalkulačky

Ak chcete rýchlo vypočítať výnos z prenájmu bez Excelu, môžete použiť naše investičné kalkulačky:

Pomocou nich môžete jednoducho porovnať výnos pri krátkodobom aj dlhodobom prenájme.