Úrokové sadzby patria medzi najdôležitejšie faktory, ktoré ovplyvňujú výnos investície do nehnuteľností. Aj malá zmena úrokov môže výrazne zmeniť mesačný cashflow investora.

Preto je pri investovaní dôležité analyzovať rôzne scenáre financovania.

Modelová investícia

Predstavme si byt s týmito parametrami:

• kúpna cena bytu: 180 000 €
• vlastné zdroje investora: 60 000 €
• hypotéka: 120 000 €
• mesačný nájom: 850 €

Výška splátky hypotéky závisí od úrokovej sadzby.

Scenár 1: úroková sadzba 2 %

Pri nízkych úrokových sadzbách je splátka hypotéky relatívne nízka. Mesačná splátka úveru môže byť približne 445 €.

V tomto prípade by investor generoval pozitívny mesačný cashflow približne 405 € pred započítaním ďalších nákladov.

Scenár 2: úroková sadzba 4 %

Pri vyšších úrokových sadzbách sa mesačná splátka zvyšuje. Splátka úveru by mohla dosiahnuť približne 573 €.

Cashflow investície by tak klesol na približne 277 € mesačne.

Scenár 3: úroková sadzba 6 %

Pri ešte vyšších úrokoch by mesačná splátka hypotéky mohla byť približne 720 €.

Cashflow investora by v tomto prípade klesol na približne 130 € mesačne.

Prečo investori sledujú úrokové sadzby

Úrokové sadzby ovplyvňujú nielen cashflow investora, ale aj dopyt po nehnuteľnostiach. Keď sú úroky nízke, viac ľudí si môže dovoliť hypotéku, čo zvyčajne podporuje rast cien.

Naopak, rast úrokových sadzieb môže spomaliť realitný trh.

Dôležitosť finančnej rezervy

Skúsení investori preto vždy počítajú s rezervou pre prípad rastu úrokových sadzieb. Konzervatívny model financovania môže pomôcť zvládnuť aj menej priaznivé obdobia na trhu.

Práve preto je analýza rôznych scenárov financovania dôležitou súčasťou investičného rozhodovania.